(형평성, 무주택자, 갭투자) 토지거래허가구역 실거주 의무 유예

5월 29일부터 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 대상이 모든 임대주택으로 확대됩니다. 그동안 다주택자의 매물에만 혜택이 쏠려 있던 구조가 마침내 바뀌는 겁니다. 제가 처음 이 소식을 접했을 때 솔직히 "이게 왜 이제야?"라는 생각이 먼저 들었습니다.

그동안 무주택자가 역차별받고 있었다는 사실, 알고 계셨나요?

토지거래허가구역(土地去來許可區域)이란 투기 수요를 막기 위해 지정된 지역으로, 이 안에서 주택을 매수하려면 관할 지자체의 허가를 받아야 하고 매수 후 실거주 의무가 따릅니다. 쉽게 말해, "살 집을 사는 실수요자만 이 지역에서 집을 살 수 있다"는 전제가 깔린 제도입니다.

그런데 실제 현장에서는 꽤 이상한 일이 벌어지고 있었습니다. 세입자가 살고 있는 집을 사고 싶은 무주택자가 있다고 가정해 보죠. 그 집의 주인이 다주택자라면 기존 임대차 계약이 끝날 때까지 실거주 의무를 미룰 수 있었습니다. 그런데 주인이 1주택자이면 이 유예 혜택이 적용되지 않았습니다. 결국 무주택자는 1주택자의 집은 사실상 사기 어려운 구조였던 겁니다.

제가 이 부분을 파악했을 때, 정책 설계에서 뭔가 빠진 게 있다는 느낌을 지울 수 없었습니다. 집 한 채뿐인 사람의 매물을 사려는 무주택자가 오히려 불이익을 받는다는 건, 아무리 봐도 형평성에 맞지 않는 구조였으니까요.

이번 개정안, 구체적으로 무엇이 달라졌나

이번 개정으로 달라지는 핵심은 실거주 의무 유예 대상이 '다주택자 보유 임대주택'에서 '모든 임대주택'으로 확대된다는 점입니다. 즉, 매도인이 1주택자든 다주택자든 관계없이, 세입자가 거주 중인 주택이라면 매수인은 기존 임대차 계약 종료 시점까지 실거주를 미룰 수 있습니다.

여기서 임대차 계약(賃貸借契約)이란 임대인과 임차인 사이에 체결된 전월세 계약을 의미하며, 계약 종료 시점이 실거주 유예의 기준점이 됩니다. 이 유예 기간은 최대 2년으로 제한되고, 어떤 경우에도 2028년 5월 11일을 넘길 수 없습니다.

이번 개정안의 주요 조건을 정리하면 다음과 같습니다.

• 매수인은 반드시 무주택자여야 합니다
• 유예 기간은 기존 임대차 계약 종료 시까지이며 최대 2년
• 최종 실거주 시한은 2028년 5월 11일
• 연말까지 관할 지자체에 허가 신청 가능
• 허가 승인 후 4개월 이내에 소유권이전등기 완료 필수

소유권이전등기(所有權移轉登記)란 부동산 거래에서 매수인이 소유권을 법적으로 확보하는 절차로, 쉽게 말해 "내 명의로 집을 공식 등록하는 것"입니다. 이 등기를 4개월 안에 마쳐야 한다는 조건은 실수요자라면 사실 크게 부담되는 조건은 아닙니다. 제 경험상 통상적인 매매 절차에서 4개월이면 충분한 시간입니다.

갭투자 차단 의도, 충분히 작동할까

정부가 이번 개정에서 가장 신경 쓴 지점은 갭투자 방지입니다. 갭투자(Gap投資)란 전세 보증금을 레버리지로 활용해 적은 자기 자본으로 주택을 취득하는 방식으로, 매수인이 해당 주택에 거주하지 않고 시세 차익만을 노리는 투기적 행태를 뜻합니다. 정부는 매수인을 '무주택자'로 한정함으로써 이 갭투자 수요를 원천 차단하겠다는 의도를 분명히 하고 있습니다(출처: 국토교통부).

그런데 저는 이 부분에서 한 가지 아쉬움이 남습니다. '무주택 가구'로 대상을 엄격히 제한하다 보니, 주거 상향 이동을 위해 1주택을 일시적으로 보유하게 된 실수요자들은 여전히 이 혜택의 사각지대에 놓입니다. 예를 들어 기존 집을 팔고 더 나은 집으로 갈아타려는 1주택자는 허가 대상에서 제외됩니다. 갭투자 방지라는 원칙 자체는 옳지만, 그 잣대가 지나치게 경직되어 있다는 느낌을 지우기 어렵습니다.

실수요자 보호와 투기 수요 차단 사이의 균형을 어디에서 잡느냐는 언제나 어려운 문제입니다. 이번 개정이 그 균형점을 완벽하게 찾았다고 보기는 어렵지만, 기존보다는 분명히 나아진 방향이라는 점은 인정할 수 있습니다.

이 정책, 실수요자에게 실질적으로 도움이 될까

이번 개정이 무주택 실수요자에게 실질적인 혜택이 되려면, 거래 절벽(去來絶壁)이 실제로 해소되어야 합니다. 거래 절벽이란 부동산 시장에서 매수자와 매도자 간의 거래 자체가 성사되지 않는 상황을 말하며, 이번처럼 규제로 인해 구조적으로 거래가 막힐 때 주로 사용되는 표현입니다.

1주택자 매물에도 유예가 적용되면서, 시장에 나오지 못하던 매물이 실제로 거래될 가능성은 높아졌습니다. 2024년 기준 서울 아파트 거래량 통계를 보면, 토지거래허가구역 내 거래 비중은 전체 대비 현저히 낮은 수준을 유지해왔습니다(출처: 서울부동산정보광장). 이번 조치가 그 병목을 어느 정도 풀어줄 수 있다는 점은 긍정적으로 평가됩니다.

다만 제가 우려하는 건 유예 기간의 경직성입니다. 임대차 3법 이후 전세 계약 갱신청구권 사용 등 다양한 변수로 임대차 계약 종료 시점이 예측 불가능하게 늘어날 수 있습니다. 그런데 정부는 최대 2년, 2028년 5월 11일이라는 고정된 시한을 못 박았습니다. 임대차 시장 상황에 따라 이 시한이 현실과 맞지 않는 경우가 생길 가능성이 있고, 그때 가서 또 다른 행정적 혼선이 발생할 수 있다는 점은 앞으로 지켜봐야 할 부분입니다.

이번 조치 하나로 시장의 모든 구조적 문제가 해결되지는 않습니다. 실거주 의무라는 규제의 틀 자체가 유지되는 한, 토지거래허가구역 내 거래는 본질적으로 제약이 남아 있을 수밖에 없습니다. 다만 이번 개정이 오랫동안 방치됐던 역차별 구조를 바로잡은 것만큼은 분명합니다. 무주택자로서 내 집 마련을 준비 중이라면, 연말 허가 신청 기한을 놓치지 않도록 지금부터 관할 지자체의 조건을 꼼꼼히 확인해두시길 권해드립니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 법률·부동산 투자 조언이 아닙니다. 실제 거래 시에는 반드시 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.

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참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/003/0013962960