지방 부동산 양극화 (자산격차, 악성미분양, 지역균형)

서울과 지방 광역시의 아파트 평균 매매가 격차가 4.3배까지 벌어졌습니다. 5년 전 3.1배였던 수치가 이 정도로 벌어졌다는 걸 처음 확인했을 때, 솔직히 이건 단순한 시장 데이터가 아니라 사회 구조 자체가 뒤틀리고 있다는 신호처럼 읽혔습니다.

 

자산격차가 만들어낸 현실, 수치로 보면 더 선명합니다

부산 남천동의 '협진태양' 아파트가 12억 9,000만 원에서 7억 원으로 내려앉은 실거래 사례를 접했을 때, 제가 처음 든 생각은 "이게 실제로 가능한 수치인가"였습니다. 5억 원이 넘는 낙폭, 그것도 불과 몇 년 사이의 일입니다. 대구 수성구 아파트들도 최고가 대비 반토막 수준의 실거래가 이어지고 있다는 점에서, 이건 특정 단지의 이상값이 아니라 구조적 침체의 단면입니다. 여기서 핵심 개념인 실거래가 기반 시세 격차를 짚어볼 필요가 있습니다. 실거래가란 실제 매매가 이루어진 거래 금액을 말하며, 호가와 달리 시장의 실제 온도를 보여주는 지표입니다. 그런 실거래가 기준으로 서울과 5대 광역시 사이의 평균 매매가 격차가 4.3배라는 건, 서울에서 10억짜리 아파트를 살 수 있을 때 광역시에서는 2억 3천만 원짜리를 살 수 있다는 뜻이기도 합니다. 이 격차는 단순히 부동산 가격 문제가 아닙니다. 대전에 거주하는 A 씨처럼, 같은 시기에 집을 산 사람이 어느 지역에 살았느냐에 따라 자산 규모가 몇 배씩 달라지는 현실이 만들어지고 있습니다. 제가 이 데이터를 처음 들여다봤을 때 느꼈던 감각은, 이건 투자 실패가 아니라 지역이 자산 격차의 구조적 원인이 되고 있다는 것이었습니다. 지방 부동산 시장의 침체를 이해할 때 빼놓을 수 없는 또 하나의 지표가 PIR(Price to Income Ratio)입니다. PIR이란 주택 가격을 가구 연소득으로 나눈 값으로, 한 가구가 소득을 한 푼도 쓰지 않고 몇 년을 모아야 집을 살 수 있는지를 나타내는 수치입니다. 서울의 PIR이 지속적으로 높아지는 동안, 지방 광역시는 오히려 집값 자체가 떨어지며 PIR이 낮아지는 아이러니한 상황이 동시에 벌어지고 있습니다. 집이 싸졌는데도 누구도 사려 하지 않는 시장이 된 것입니다. 지방 자산 격차를 심화시키는 주요 요인을 정리하면 다음과 같습니다. - 서울 대비 고용·인프라 집중도 차이로 인한 실수요 감소 - 인구 감소 지역의 장기 수요 전망 약화 - 공급 과잉으로 인한 미분양 누적과 시세 하방 압력 - 수도권 중심의 투자 수요 편중 심화

악성미분양 급증, 이건 단순한 수급 문제가 아닙니다

 

2022년 약 6,000가구 수준이었던 지방 악성 미분양 물량이 2026년 3월 기준 2만 6,000 가구를 넘어섰습니다([출처: 국토교통부](https://www.molit.go.kr)). 4년 사이에 4배 이상 급증한 수치입니다. 제가 이 숫자를 처음 접했을 때 단순한 수급 불균형으로는 설명이 안 된다는 느낌을 받았습니다. 악성 미분양이란 준공 후에도 팔리지 않고 남아 있는 미분양 물량을 의미합니다. 일반 미분양과 달리, 준공 후 미분양은 건설사가 이미 금융 비용을 전부 떠안은 상태에서 물건이 쌓이는 것이기 때문에 시장 충격이 훨씬 큽니다. 공실이 된 아파트 단지가 늘어날수록 주변 시세에도 하방 압력이 작용하고, 이것이 다시 수요 위축을 부르는 악순환이 생깁니다. 저는 이 현상을 단순히 "공급이 많다"는 프레임으로 보는 시각도 있는데, 개인적으로는 그 이상의 문제라고 생각합니다. 공급 과잉에 인구 감소까지 겹치면 수요 자체가 구조적으로 쪼그라들게 됩니다. KB금융지주 경영연구소의 분석에 따르면, 인구 감소와 지역 경기 불확실성이 지속되는 한 지방 주택 시장의 회복은 매우 더디거나 선별적인 지역에서만 이루어질 가능성이 크다고 진단합니다([출처: KB경영연구소](https://www.kbfg.com/kbresearch)). 이 분석이 제겐 단순한 전망이 아니라 상당히 설득력 있는 현실 진단처럼 읽혔습니다. 문제는 지역 균형 발전 없이 이 흐름을 멈추기 어렵다는 점입니다. 규제 완화나 금리 인하 같은 거시적 부양책은 서울·수도권 시장에는 빠르게 반응하지만, 이미 수요 기반 자체가 흔들리는 지방 시장에는 효과가 제한적입니다. 인적 자원과 기업 투자가 수도권에만 쏠리는 이른바 '수도권 집중 현상'이 해소되지 않는 한, 지방 주택 시장의 회복은 구호에 그칠 가능성이 있습니다. 지역 부동산 시장에서 HHI(허핀달-허쉬만 지수)라는 시장 집중도 지표를 활용해 수도권 집중을 수치화하는 연구도 있습니다. HHI란 특정 자원이나 수요가 얼마나 특정 지역에 편중되어 있는지를 보여주는 지표로, 수치가 높을수록 독점적 집중 구조임을 의미합니다. 한국 부동산 시장의 HHI가 지속적으로 상승하고 있다는 사실은 양극화가 데이터로도 증명되고 있음을 보여줍니다. 지방 부동산 시장 침체의 핵심 구조는 결국 선택의 문제입니다. 일자리도, 학교도, 병원도 서울로 집중되면서 사람들이 서울을 선택하고, 사람이 떠난 지방은 수요가 쪼그라드는 흐름입니다. 이 구조가 바뀌지 않으면 악성 미분양은 계속 쌓이고, 자산 격차는 더 벌어질 수밖에 없습니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 바탕으로 작성한 것이며, 전문적인 부동산 투자 조언이 아닙니다. 부동산 투자나 거래 결정 시에는 반드시 공인 전문가의 자문을 받으시길 권합니다. 지방에 집을 갖고 있거나 매수를 고민하고 있다면, 단기 시세 등락보다는 해당 지역의 인구 추이와 산업 기반 변화를 먼저 들여다보는 것이 지금 시점에서 현실적인 접근 방법일 것입니다.

 

--- 참고: https://n.news.naver.com/article/016/0002647472