종부세 인상 (공시가격, 보유세, 실거주자)

집값이 오르면 기분 좋아야 한다고들 합니다. 그런데 저는 올해 뉴스를 보고 오히려 등이 서늘해졌습니다. 2024년 귀속 종합부동산세(종부세) 결정세액이 전년보다 14.6% 늘었다는 소식, 그리고 내달 보유세 개편안이 나온다는 예고까지. 살 집 하나 마련한 것뿐인데, 이게 이렇게 복잡한 문제가 될 줄은 몰랐습니다.

공시가격이 오르면 세금도 오른다, 당연한 말이 이렇게 무서울 줄은

집값이 오르면 자산이 늘어나니 좋은 거 아니냐고들 합니다. 저도 한때 그렇게 생각했습니다. 그런데 직접 고지서를 받아보고 나서는 그 생각이 조금 달라졌습니다. 집값 상승은 숫자로만 존재하는데, 세금은 아주 실질적으로 통장에서 빠져나갑니다.

종합부동산세(종부세)는 공시가격을 기준으로 산정됩니다. 여기서 공시가격이란 국토교통부가 매년 발표하는 부동산의 공식 가격으로, 시세와는 다르지만 각종 세금과 부담금의 기준이 되는 수치입니다. 문제는 이 공시가격이 최근 3년 연속 오르고 있다는 점입니다. 2024년 1.52%, 2025년 3.65%에 이어 2026년에는 무려 9.13%가 올랐습니다(출처: 국토교통부). 9%면 보통 수준이 아닙니다. 이 상승분이 고스란히 세금 계산식으로 들어가니, 세액이 늘어나는 건 수학적으로 피할 수 없는 결과입니다.

일반적으로 종부세는 다주택자나 강남 고가 아파트 보유자의 문제라고 알려져 있습니다. 저도 처음에는 그렇게 생각했습니다. 그런데 이번 통계를 보면 1~2 주택자의 세액 증가율이 다주택자보다 오히려 높게 나타났습니다. 정책이 겨냥한 대상은 따로 있는데, 부담은 실거주 1 주택자에게 더 크게 쏠리는 구조입니다. 제 경험상 이건 단순한 수치 착시가 아닙니다. 공시가격 현실화율, 즉 시세 대비 공시가격의 비율이 오를수록 이 역설은 더 심해질 수밖에 없습니다.

여기서 공정시장가액비율이라는 개념도 짚고 넘어가야 합니다. 공정시장가액비율이란 종부세 과세표준을 계산할 때 공시가격에 곱하는 비율로, 정부가 세 부담 수위를 조절하는 핵심 도구입니다. 이 비율을 올리면 실질 과세표준이 높아져 세금이 늘어나는 구조입니다. 현재 정부가 세율과 공정시장가액비율 조정을 동시에 검토 중이라는 점에서, 앞으로 납부할 세액은 지금보다 더 커질 가능성이 충분합니다.

• 2024년 귀속 종부세 결정세액: 약 1조 876억 원 (전년 대비 14.6% 증가)
• 종부세 대상자: 45만 5,331명 (전년 대비 11.5% 증가)
• 공동주택 공시가격 상승률: 2024년 1.52% → 2025년 3.65% → 2026년 9.13%
• 1~2주택자 세액 증가율이 다주택자보다 높게 나타남

요약: 공시가격이 3년 연속 오르면서 종부세 대상자와 세액이 동시에 늘었고, 의도와 달리 실거주 1주택자에게 부담이 더 집중되는 역설적 구조가 나타나고 있습니다.

보유세 강화 카드, 실거주자에게도 예외가 없을까

세금으로 집값을 잡을 수 있다는 말, 솔직히 저는 반신반의합니다. 2020~2021년에도 종부세를 대폭 강화하는 정책이 있었습니다. 그 결과 집값이 잡혔느냐고 하면, 그 시기 집값은 오히려 역대급으로 폭등했습니다. 제 경험상 세금은 보유자의 부담을 키울 수는 있어도, 공급이 부족한 시장에서 가격을 끌어내리는 직접적인 수단이 되기는 어렵습니다.

이번에 정부가 내달 말 발표 예정인 부동산 세제 개편안에서 이재명 대통령은 실수요가 아닌 주택의 보유세 강화 가능성을 공개적으로 언급했습니다. 취지 자체는 이해합니다. 투기성 보유를 억제하겠다는 방향은 틀리지 않습니다. 다만 "실수요가 아닌 집"의 범위를 어떻게 정의하느냐가 핵심인데, 그 기준이 불분명하면 저처럼 살 집 하나 마련한 사람도 엉뚱하게 걸려드는 일이 생깁니다.

더 눈여겨볼 대목이 있습니다. 세 부담 상한 규정입니다. 세 부담 상한이란 종부세법상 전년도 납부 세액의 일정 비율을 초과해 세금이 오르지 못하도록 막아주는 안전장치로, 현행 기준으로는 최대 150%까지만 오를 수 있습니다. 그런데 강남 일부 고가 아파트의 경우 이미 이 상한선에 도달해 있다는 점이 문제입니다(출처: 국세청). 세율을 더 올려도 고가 아파트 보유자에게는 실질적인 추가 부담이 없는 반면, 상한선에 여유가 있는 중저가 1주택자는 인상 여파를 그대로 받게 되는 구조입니다.

정부가 내달 중순 '부동산 국민 대토론회'를 열어 의견을 수렴하겠다고 밝혔습니다. 제가 직접 이 소식을 보며 느낀 건, 대토론회가 형식적인 의견 청취로 끝나지 않았으면 한다는 겁니다. 보유세 개편의 방향은 다주택·투기성 보유에 정확히 집중해야 하고, 실거주 1 주택자 보호 장치를 먼저 명확히 확립하는 것이 순서라고 봅니다. 고정 수입이 빤한 상황에서, 특히 은퇴를 앞둔 분들이 집 한 채 때문에 매년 세금 부담이 커지는 현실은 정책 설계의 실패에 가깝습니다.

요약: 보유세 강화 방향 자체보다 실거주 1주택자 보호 기준을 먼저 명확히 설정하는 것이 중요하며, 세 부담 상한 구조상 정작 고가 아파트보다 중저가 1주택자가 더 큰 타격을 받을 수 있습니다.

집값이 오른 건 제 선택이 아닙니다. 공급 부족과 저금리 기조가 만들어낸 결과인데, 그 청구서가 실거주자에게 세금으로 날아오는 구조는 아무리 생각해도 납득하기 어렵습니다. 내달 발표될 세제 개편안에 실거주 1주택자 보호 조항이 얼마나 구체적으로 담기느냐를 꼼꼼히 살펴보시길 권합니다. 모호한 기준 하나가 수백만 실거주자의 세 부담을 결정짓는 시대입니다.

참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002662454?sid=101