서울 구축 아파트 상승 (대출 규제, 소형 아파트, 실수요자)

올해 상반기 서울에서 가장 많이 오른 아파트는 신축도, 대형도 아니었습니다. 전용 40~60㎡ 소형 아파트가 6.72% 상승하며 전 면적대 중 1위를 기록했고, 준공 20년이 넘은 구축 아파트도 5.48% 올랐습니다. 저도 처음에는 이 숫자가 좀 낯설었습니다. 그런데 직접 그 흐름 안에 들어가 보니, 이게 우연이 아니라는 걸 몸으로 느꼈습니다.

 

대출 규제가 실수요자를 소형 아파트로 밀어 넣다

솔직히 저도 처음엔 신축만 봤습니다. 번듯한 커뮤니티 시설, 지하주차장, 깔끔한 로비 — 그게 내 집 마련의 기준이었으니까요. 그런데 주택담보대출(주담대) 한도를 알아보는 순간 현실이 바뀌었습니다. 주담대란 주택을 담보로 금융기관에서 빌리는 장기 대출로, 집값의 상당 부분을 충당하는 실수요자의 핵심 자금줄입니다. 그런데 10·15 대책 이후 이 한도가 대폭 조여졌습니다.

구체적으로는 매매가 15억 이하 주택은 최대 6억, 15억~25억 구간은 4억, 25억 초과는 단 2억까지만 대출이 됩니다. 제가 눈여겨봤던 신축 단지는 25억을 훌쩍 넘었고, 결국 대출 가능액이 2억에 불과했습니다. 자기 자본이 20억 이상 있는 분이 아니라면 사실상 접근 불가인 시장이 된 겁니다.

이 규제가 시장 구조를 바꿔놓았습니다. 올해 상반기 서울 아파트 거래에서 준공 20년 초과 구축 아파트가 차지한 비중은 66.3%로, 전년 대비 8.9% p나 높아졌습니다. 반면 신축 거래량은 1년 새 37.2%나 줄었습니다. 규제가 수요를 억제한 게 아니라, 수요가 이동한 겁니다. 더 저렴한 곳으로, 더 작은 평형으로.

여기서 LTV(주택담보대출비율)라는 개념을 짚고 넘어가면 좋습니다. LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율로, 이 비율이 낮아질수록 실수요자가 현금으로 감당해야 하는 금액이 커집니다. 10·15 대책의 핵심은 사실상 이 LTV를 고가 주택에서 극단적으로 낮춘 것이고, 그 결과가 지금의 구축·소형 쏠림으로 나타난 셈입니다(출처: 금융위원회).

• 15억 이하: 주담대 최대 6억 — 그나마 실수요자가 접근 가능한 구간
• 15억~25억: 최대 4억 — 중간 가격대도 자기 자본 부담이 커짐
• 25억 초과: 최대 2억 — 사실상 현금 부자 전용 시장으로 전락

요약: 10·15 대책의 주담대 한도 제한이 실수요자를 신축·대형에서 소형·구축으로 강제 이동시켰고, 이것이 구축 아파트 가격 상승의 직접적 원인입니다.

구축 소형아파트, 실수요자로서 살아보니 실제로 어떤가

제가 직접 준공 22년 된 소형 아파트를 계약해서 살고 있습니다. 처음엔 솔직히 내키지 않았습니다. 낡은 엘리베이터, 좁은 주차 공간, 오래된 배관 — 공인중개사 사무소를 돌며 몇 군데 들어가 봤을 때 조금 꺼림칙한 마음이 있었던 게 사실입니다. 그런데 가격 차이를 눈으로 확인하는 순간 생각이 달라졌습니다. 같은 동네, 같은 면적인데 신축과 5억 이상 차이가 났습니다. 그 돈이면 내부 리모델링을 하고도 한참 남습니다.

이제 입주한 지 몇 달이 지났습니다. 처음 두 달은 불편한 게 눈에 들어왔지만, 지금은 적응이 됐습니다. 그리고 제 예상 밖이었던 건 이웃 구성이었습니다. 저처럼 30~40대 실수요자 가정이 꽤 많이 들어와 있더라고요. 다들 비슷한 사정으로 이쪽으로 넘어온 거라, 묘하게 동질감이 생겼습니다.

구축 아파트를 선택할 때 실수요자가 체크해야 할 요소들이 있습니다. 매매가격지수란 특정 시점의 아파트 가격을 기준으로 현재 가격 변동을 수치화한 지표인데, 올해 상반기 전용 40~60㎡ 구간의 매매가격지수는 6.72% 오르며 전 면적대 중 가장 높은 상승폭을 기록했습니다(출처: 한국부동산원). 이 말은 이미 많이 올랐다는 뜻이기도 하니, 지금 진입을 고려하신다면 개별 단지의 실거래가 흐름을 꼼꼼히 따져보는 게 좋습니다.

개인적으로는 구축 아파트 선택 시 이 항목들을 먼저 확인하시길 권합니다. 제가 직접 발품 팔면서 체크한 기준들입니다.

• 배관 및 전기 설비 상태: 준공 20년 이상이면 배관 교체 이력이나 수선충당금 적립 현황을 반드시 확인해야 합니다. 나중에 교체 비용이 예상보다 클 수 있습니다.
• 주차 공간 비율: 구축은 세대당 주차 공간이 0.5~0.7대 수준인 경우도 많습니다. 차량 보유 가구라면 실거주 전 반드시 직접 확인하세요.
• 리모델링 가능성: 구조 변경이 가능한 라멘조 구조인지, 벽식 구조인지에 따라 내부 수리 범위가 크게 달라집니다.
• 재건축 연한 및 안전진단 여부: 준공 30년이 넘는 단지라면 재건축 기대감이 가격에 선반영돼 있는지 따져봐야 합니다.

요약: 구축 소형 아파트는 가격 메리트가 분명하지만, 입주 전 설비 상태와 주차 환경을 직접 확인하는 것이 실거주 만족도를 좌우합니다.

이번 상반기 흐름을 보면서 씁쓸한 생각이 먼저 들었습니다. 대출 규제는 집값을 잡겠다는 의도로 나온 정책인데, 결과적으로 대형 신축은 현금 부자들끼리 거래되고, 서민 실수요자들은 소형·구축으로 몰리면서 거기 가격마저 끌어올렸습니다. 규제의 칼날이 엉뚱한 방향을 향한 셈입니다.

제 경험상 이건 정보력의 문제가 아닙니다. 시장 구조 자체가 평범한 실수요자에게 불리하게 설계돼 있는 겁니다. 그래도 선택지가 완전히 사라진 건 아닙니다. 지금 구축 소형 시장이 뜨겁게 달아오른 건 사실이지만, 단지별 온도 차는 여전히 존재합니다. 무작정 쫓아가기보다는, 실거래가 데이터를 직접 확인하고 현장을 발로 뛰는 게 지금 국면에서는 가장 현실적인 접근이라고 봅니다.

참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/005/0001857436?sid=101