서울 아파트값 규제 1년 (공포심리, 공급부족)

작년에 지인들과 서울 집을 알아봤다가 정말 기절할 뻔했습니다. 노원 외곽 구축 아파트 전세가 4억을 훌쩍 넘는 걸 보고, 솔직히 처음엔 대출 규제 강화 소식에 '잘됐다' 싶었습니다. 그런데 규제 발표 이후 시장은 제가 기대했던 방향과 정반대로 움직였습니다. 2025년 6월, 주담대 6억 한도·토지거래허가제 등 가계대출 규제가 시행된 지 1년이 됐지만 서울 아파트값은 오히려 9.44% 급등했습니다. 규제가 왜 시장 안정 대신 공포를 불렀는지, 직접 겪은 이야기와 함께 짚어봤습니다.

공포심리 , 규제 발표 직후 친구들이 먼저 "영끌" 얘기를 꺼냈습니다

혹시 이런 경험 있으신가요? 정부가 대출 규제를 발표하는 순간, 오히려 주변에서 집 사야 한다는 얘기가 쏟아지는 것 말입니다. 저도 직접 겪었습니다. 규제 발표 직후 지인들과 함께 봤던 매물들이 한 달 사이에 3천만 원씩 올라 있었고, 친구들은 "이러다 더 오른다"며 영끌을 진지하게 검토하기 시작했습니다.

이게 단순히 제 주변만의 얘기가 아니었습니다. 2025년 6월 기준으로 서울 아파트 매매 거래에서 30대가 차지하는 비중이 30.3%에서 45.8%로 급등했습니다. 15포인트 넘게 뛴 겁니다. 여기서 이 수치가 의미하는 바를 짚어볼 필요가 있는데, 30대 매수 비중의 급등은 단순한 수요 증가가 아니라 '지금 아니면 안 된다'는 절박함이 매수 행동으로 전환된 결과입니다. 경제학에서는 이를 FOMO(Fear Of Missing Out), 쉽게 말해 기회를 놓칠지 모른다는 공포에서 비롯된 매수 심리라고 부릅니다.

주담대 한도 규제는 주택담보대출, 즉 집을 담보로 은행에서 빌리는 대출의 최대 금액을 6억 원으로 묶은 조치입니다. 대출 문턱을 높이면 수요가 꺾이고 가격이 안정될 거라는 논리였습니다. 그런데 현실에서는 정반대 신호로 읽혔습니다. "대출도 곧 더 막힌다, 지금이 마지막 기회다"라는 공포심리(panic buying)가 시장을 오히려 뜨겁게 달군 것입니다. 공포심리란 가격 상승 자체보다 '오를지 모른다는 불안'이 구매 결정을 앞당기는 심리적 현상을 뜻합니다.

토지거래허가제(토허제)도 마찬가지입니다. 토허제란 일정 면적 이상의 토지나 주택을 거래할 때 지방자치단체의 허가를 받아야 하는 제도로, 투기 수요를 차단하기 위해 도입됐습니다. 그런데 제한 구역으로 묶인 매물이 줄어드니, 규제 밖 지역의 수요가 집중되는 이른바 풍선 효과가 나타났습니다. 풍선 효과란 한 쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어 오르는 현상처럼, 규제 지역의 수요가 비규제 지역으로 이동해 그쪽 가격을 올리는 현상입니다. 실제로 이번에 가장 많이 오른 곳은 강남·서초가 아니라 동대문(13.89%), 마포(12.04%) 등 외곽이었다는 게 그 증거입니다(출처: 서울경제).

• 서울 25개 자치구 중 아파트값이 하락한 곳은 단 한 곳도 없었습니다
• 규제 1년 만에 서울 아파트 평균 매매가 상승률은 9.44%에 달했습니다
• 30대 매수 비중은 같은 기간 30.3%에서 45.8%로 급증했습니다
• 강남·서초보다 동대문(13.89%), 마포(12.04%) 등 외곽의 상승폭이 더 컸습니다

요약: 주담대 규제와 토허제는 수요를 꺾는 대신 공포심리와 풍선 효과를 자극해 30대 매수세를 폭발시켰고, 서울 전 지역의 아파트값을 끌어올리는 역설적 결과를 낳았습니다.

공급부족

몇몇 지인들이 서울에서 버티지 못하고 경기도로 밀려난 건 대출 규제 때문만은 아니었습니다. 모은 돈이 2억 조금 넘었는데, 노원 외곽 구축 아파트 전세조차 4억이 넘으니 선택지가 없었습니다. 제 경험상 이건 단순히 "집값이 높다"는 문제가 아닙니다. 전세 시장이 같이 불안정해지면서 집을 사지도, 제대로 된 전세를 구하지도 못하는 상태가 겹쳤던 겁니다.

전세난은 왜 심해지는 걸까요? 집주인 입장에서 매매 거래가 막히고 보유세 부담이 줄지 않으면, 전세를 월세로 돌리거나 전세가를 올리는 방향을 선택하게 됩니다. 결국 내 집 마련에 실패한 무주택 세입자들이 오른 전세 시장에서 또 한 번 타격을 받는 구조입니다. 한국부동산원에 따르면 이 시기 서울의 전세가율(전세가격이 매매가격에서 차지하는 비율)도 꾸준히 상승 압력을 받았습니다(출처: 한국부동산원).

진짜 문제는 공급입니다. 저는 이 부분이 가장 답답합니다. 수요를 억제하는 규제는 쏟아지는데, 신규 아파트 인허가 물량은 수년째 줄어들고 있습니다. 인허가 물량이란 새로 지을 수 있도록 허가를 받은 주택의 수를 의미하는데, 이게 줄면 2~3년 후 입주 물량이 쪼그라들어 수급 불균형이 더 심해집니다. 대출을 막아 수요를 줄이려 해도 공급이 따라오지 않으면 가격 압력은 사라지지 않습니다. 출구를 막아놓고 입구만 좁힌 꼴이라는 표현이 딱 맞습니다.

친정 엄마는 그때 무리해서라도 샀어야 했다고 아직도 말씀하십니다. 들을 때마다 마음이 쓰립니다. 정책의 선의는 이해하지만, 결과적으로 가장 피해를 본 건 우리처럼 평범한 신혼부부, 그리고 서울에서 밀려난 무주택 세입자들이었습니다. 정책이 선의를 가졌더라도 결과가 나쁘면 나쁜 정책이라고 저는 생각합니다. 규제보다 공급이 먼저여야 한다는 게 제 결론입니다.

요약: 수요 억제 규제만으로는 공급 부족 문제를 해결할 수 없으며, 전세난까지 겹친 현실에서 피해는 고스란히 무주택 서민에게 돌아갔습니다.

규제가 시장을 움직이는 건 맞습니다. 그런데 그 방향이 항상 의도한 대로 가지는 않습니다. 이번 1년이 그걸 아주 선명하게 보여줬습니다. 집값을 잡고 싶다면 공급이 먼저 풀려야 하고, 무주택자들이 선택할 수 있는 출구가 실질적으로 늘어나야 합니다. 규제 설계 이전에 "이 정책이 심리를 어떻게 자극할 것인가"를 먼저 묻는 게 맞습니다.

지금 내 집 마련을 고민하고 계신다면, 단순히 규제가 완화되기만 기다리기보다 실제 인허가 물량 추이와 공급 계획을 함께 살펴보시길 권합니다. 수요-공급의 구조를 이해하면 시장의 방향이 조금은 더 보입니다. 저처럼 뒤늦게 깨닫지 않도록요.

참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004634709?sid=101