정부의 부동산 대책, 정말 믿어도 될까? (정책의 최대 피해자, 막연함 속)

📌 참고 기사 출처
머니투데이 | 2026.05.05 입력
「5월 9일 양도세 유예 종료 그 이후…靑, 대출 손보고 공급 늘린다
기사 원문 보기 https://n.news.naver.com/article/008/0005353200

이 글을 쓰는 이유

위 기사는 정부의 부동산 대책을 비교적 우호적인 시각으로 전달하고 있습니다.
하지만 화려한 숫자와 정책 발표 뒤에 정작 서민 실수요자에게 불리한 현실은 충분히 조명되지 않았습니다.
이 글은 해당 기사의 내용을 바탕으로, 비판적 시각에서 독자 스스로 판단할 수 있도록 돕기 위해 작성된 개인 의견 글입니다.
정답을 주장하는 글이 아닌, 질문을 던지는 글임을 먼저 밝힙니다. 

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"73%가 무주택자가 샀다"는 통계, 액면 그대로 믿어도 될까?

청와대가 자랑스럽게 내놓은 숫자가 있다. 서울 아파트 매수자의 73%가 무주택자였다는 것. 언뜻 들으면 정책이 제대로 작동한 것처럼 보인다. 다주택자가 집을 내놓고, 무주택자가 그걸 샀으니 교과서적인 시나리오 아닌가.
그런데 잠깐 멈춰서 생각해보자.
무주택자가 집을 샀다는 건, 그 무주택자가 지금 이 가격에도 집을 샀다는 뜻이다. 강남 3구 아파트를 살 수 있는 무주택자가 과연 정부가 보호하려는 그 '서민 무주택자'일까? 통계는 무주택자와 다주택자를 구분할 뿐, 그 무주택자가 자산가인지 실수요 서민인지는 전혀 말해주지 않는다. 숫자는 거짓말을 하지 않지만, 숫자를 고르는 사람은 얼마든지 이야기를 만들어낼 수 있다. 정부가 내놓는 통계를 볼 때, 우리는 항상 "그래서 누가 샀냐"고 한 번 더 물어야 한다.

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2021년과 다를 거라는 근거, 너무 막연하지 않나?

김용범 정책실장은 "2021년과 똑같은 패턴을 보이지는 않을 것"이라고 했다. 그런데 그 근거가 뭔지 기사 어디를 뒤져봐도 구체적이지 않다. 다주택자 입장에서 냉정하게 생각해보자.
양도세 중과가 부활하면 집을 팔 때 세금이 훨씬 많이 나간다. 그러면 안 팔면 그만이다. 버티면 된다. 대출 만기연장을 불허한다고? 버텨서 이자를 내는 게 손해인지, 세금 폭탄 맞고 파는 게 손해인지 다주택자들은 이미 계산기를 두드려봤을 것이다. 규제가 강해질수록 매물이 줄어드는 아이러니, 이건 2021년이 처음 보여준 게 아니라 역대 모든 부동산 규제의 공통된 역사다.
"이번엔 다를 거야"라는 말, 부동산 시장에서 가장 비싼 말이 바로 그 말이다.

공급 확대? 지금 착공해도 입주는 5년 뒤다
정부가 수도권 6만 호 공급을 약속했다. 공공 재건축 용적률도 올리고, 법안도 통과시키겠다고 한다. 좋다. 그런데 아파트는 마트에서 물건 꺼내듯 공급되지 않는다.
지금 당장 삽을 꽂아도 입주까지는 최소 4~5년이 걸린다. 지금 집값이 불안한 사람들은 지금 당장 살 집이 필요한 사람들이다. 5년 뒤 공급 물량이 늘어난다는 소식이 오늘 전세 계약을 앞둔 세입자에게 무슨 위안이 된다는 말인가.
게다가 PF 부실 사태로 민간 건설사들의 체력은 바닥이다. 정부가 아무리 법안을 통과시켜도 실제로 집을 지을 건설사가 흔들리고 있다면, 공급 계획은 종이 위의 숫자에 불과해질 수 있다. 공급 대책의 진짜 리스크는 착공 이후에 있다는 걸 정부는 충분히 말하지 않는다.

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결국 이 정책의 최대 피해자는 누구인가

정리하자면 이렇다.
다주택자는 버틴다. 세금이 무서우면 안 팔면 된다. 대출이 막히면 이자를 내면서 기다린다. 집값이 오르면 결국 본전 이상을 챙긴다. 정책에 가장 잘 적응하는 계층은 아이러니하게도 규제의 타깃인 다주택자다.
반면 실수요 무주택자는 선택지가 없다. 전세는 불안하고, 집을 사자니 이미 오를 대로 올랐고, 공급은 5년 뒤 이야기다. 대출도 조여들고 있다.
청와대가 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포했지만, 전쟁터에서 가장 먼저 피를 흘리는 건 늘 힘없는 서민이었다. 정부 정책이 시장을 이긴 적이 얼마나 있었는지, 우리는 이미 지난 수십 년의 역사로 알고 있다.
숫자를 믿기 전에, 그 숫자가 누구를 위해 골라진 숫자인지 먼저 물어보는 습관. 그게 지금 이 시대에 집 한 채 없는 사람이 가질 수 있는 가장 현실적인 무기다.

숫자를 믿기 전에, 그 숫자가 누구를 위해 골라진 숫자인지 먼저 물어보는 습관.그게 지금 이 시대에 집 한 채 없는 사람이 가질 수 있는  가장 현실적인 무기다.