서울 전세난 해법 (전세가 급등, 공공임대, 기둥식 구조)

전세값이 오르면 집값이 떨어진다고 배웠는데, 왜 지금은 둘 다 오르는 걸까요? 저도 처음엔 이 역설이 이해가 안 됐습니다. 1년 사이 서울 아파트 전세 실거래가가 10.5%나 뛰었다는 수치를 보고 나서야, 이게 단순한 가격 변동이 아니라 임차인들이 매수 시장으로 밀려나는 구조적 문제라는 걸 실감했습니다. 서울에서 전세로 살아가는 입장에서 이 숫자는 통계가 아니라 생존 문제입니다.

전세가 급등이 매매 시장을 흔드는 이유

임대차 시장이 불안해지면 실수요자들이 매수로 돌아선다는 건 이론이 아닙니다. 제가 살고 있는 단지에서도 불과 반 년 새 전세 매물이 뚝 끊겼고, 주변 이웃들은 하나둘 "이참에 그냥 사자"는 쪽으로 기울고 있습니다. 이 흐름이 누적되면 매매 수요가 폭발적으로 늘어나고, 결국 집값마저 밀어 올리는 악순환이 시작됩니다. 전문가들 사이에서는 지금의 양상이 2020년 전세가 급등기와 유사하다는 진단이 나오는데, 솔직히 그 시절 혼란을 겪어봤거나 뉴스로 봤던 분이라면 등골이 서늘할 겁니다.

여기서 잠깐 임대차 시장의 구조를 짚고 넘어가겠습니다. 전월세전환율이란 전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용하는 비율을 뜻합니다. 이 비율이 높아지면 월세 부담이 커지기 때문에, 세입자 입장에서는 전세를 고수하거나 아예 매수로 전환하는 것이 합리적 선택처럼 느껴집니다. 실제로 전세 사기 공포가 확산된 이후 월세 수요가 늘었고, 그 결과 월세 가격도 동반 상승하면서 어느 방향도 쉽지 않은 국면이 됐습니다.

2025년 기준 서울 아파트 전세가율(전세가격을 매매가격으로 나눈 비율)은 다시 오름세를 타고 있습니다. 전세가율이란 전세 가격이 매매 가격의 몇 퍼센트인지를 보여주는 지표로, 이 수치가 높아질수록 갭투자 여건이 형성되어 시장 불안이 커집니다. 제가 직접 부동산 앱에서 확인해 봤는데, 제가 사는 동네의 일부 단지는 전세가율이 70%를 넘어선 곳도 있었습니다. 이런 상황에서 임차인들이 불안을 느끼는 건 지극히 당연한 반응입니다.

임대차 시장의 핵심 구조적 문제를 정리하면 다음과 같습니다.

• 전세 공급 감소로 인한 전세가 상승 → 월세 전환 압박 증가
• 전월세 동반 상승이 실수요자의 매수 전환을 유도
• 매매 수요 증가 → 집값 상승 → 전세가 추가 상승이라는 악순환 반복
• 도심 핵심지 공공임대 물량 부족으로 임차인 선택지 축소

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 전세 가격 상승세가 수도권 전역의 매매 수요에도 영향을 주는 것으로 나타났습니다(출처: 한국부동산원).

공공임대 확대와 기둥식 구조, 진짜 해법이 될 수 있을까

문제의 뿌리가 임대차 시장 불안에 있다면, 해법도 거기서 출발해야 합니다. 정부가 공공임대 공급을 늘린다고는 하지만, 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 정작 출퇴근 거리가 길지 않은 도심 핵심지에 공공임대가 들어서는 경우는 드물고, 교통이 불편한 외곽에만 집중되는 경향이 강합니다. 서울 도심에 살고 싶어 하는 실수요자 입장에서 이런 공급은 체감 효과가 거의 없습니다.

그래서 용산 국제업무지구 같은 핵심 요지에 대규모 오피스 물량을 쏟아붓는 계획이 걱정스럽습니다. 원격 근무의 확산으로 오피스 수요가 유동적인 시대에 과잉 공급은 공실률을 높이고 지역 활성화에도 역효과를 낼 수 있습니다. 이런 요지일수록 주거 기능을 강화한 임대주택 비중을 높이는 게 훨씬 현실적인 선택으로 보입니다.

여기서 기둥식 구조에 대해 짚어볼 필요가 있습니다. 기둥식 구조란 벽 대신 기둥과 보가 하중을 지탱하는 건축 방식으로, 내부 벽의 위치를 자유롭게 바꿀 수 있어 용도 변경이 쉽습니다. 쉽게 말해 오늘은 주거용으로, 10년 후에는 오피스나 상업 시설로도 전환이 가능한 구조입니다. 반면 현재 국내 아파트에 일반적으로 쓰이는 벽식 구조는 벽이 하중을 지탱하기 때문에 구조 변경이 거의 불가능합니다. 인구 감소 시대를 눈앞에 둔 지금, 30년 후의 수요 변화를 예측하기 어렵다는 점을 감안하면 기둥식 구조 도입은 단순한 건축 트렌드가 아니라 정책 차원의 의사결정이 되어야 합니다.

제가 이 부분을 처음 접했을 때 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 건축 구조 얘기가 부동산 시장 안정과 연결된다는 게 처음엔 뜬금없이 들렸는데, 생각해보면 지금 짓는 건물이 향후 수십 년간 공급과 수요를 결정짓는다는 점에서 매우 중요한 논점입니다. 국내 공공 건축 정책과 도시계획 방향에 관해서는 국토교통부 자료에서도 장기적 주거 수요 대응의 중요성이 강조되고 있습니다(출처: 국토교통부).

결국 임대차 시장의 불안을 잡지 않으면 매매 시장도 진정되지 않습니다. 제가 피부로 느끼는 이 불안감은 아마 저만의 것이 아닐 겁니다. 전세든 월세든 매매든, 지금 서울에서 집을 구하는 사람이라면 누구나 비슷한 압박을 받고 있을 테니까요. 당장 다음 계약 갱신 시기가 다가오는 분이라면 전세가율과 전월세전환율 두 가지 지표를 꼭 확인해 두시길 권합니다. 시장 흐름을 직접 읽는 것만으로도 불필요한 공포를 줄이는 데 도움이 됩니다.

이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유합니다.

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참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/014/0005537057?sid=101