올해 상반기 서울 아파트 최고가와 최저가의 격차가 무려 357배에 달했습니다. 한쪽에서는 250억짜리 한남동 아파트가 거래되고, 다른 한쪽에서는 7000만 원짜리 구로동 초소형 매물이 팔리는 시장이 과연 하나의 시장이라고 부를 수 있을까요? 현장에서 매일 이 간극을 체감하는 저로서는, 이건 단순한 가격 차이가 아니라 완전히 다른 법칙으로 움직이는 두 개의 시장이 공존하는 것이라고 밖에 설명이 안 됩니다.
집값 격차, 숫자로 보면 더 아찔합니다
혹시 서울 아파트값 격차가 얼마나 되는지 실제로 들여다보신 적 있으신가요? 올해 상반기 기준으로, 용산구 한남동 '나인원한남'(전용 273㎡)이 250억 원에 거래된 반면, 구로구 구로동 '썬앤빌'(전용 14㎡)은 7000만 원에 손바뀜이 이뤄졌습니다. 같은 서울, 같은 기간의 이야기입니다.
이 격차를 수치로 정리해 주는 지표가 바로 5 분위 배율입니다. 5 분위 배율이란 상위 20% 아파트의 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값으로, 주거 시장 내 가격 양극화 수준을 한눈에 보여주는 지표입니다. 출처: KB부동산 조사 결과, 올해 6월 서울 아파트 5 분위 배율은 6.55배로 집계되었으며, 상·하위 평균 가격 차이는 약 29억 1867만 원에 달합니다.
강남구 내부만 봐도 상황은 크게 다르지 않습니다. '에테르노청담'이 218억 원에 거래될 때, 같은 강남구의 '청담스위트'는 1억 3900만 원에 팔렸습니다. 동일 자치구 내 최고·최저가 격차가 157배입니다. 제가 처음 이 수치를 봤을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 같은 행정구역 안에서 이 정도 간극이 벌어질 수 있다는 게 현실이라는 사실이 말이죠.
- 서울 전체 최고가: 나인원한남 250억 원 vs 최저가: 썬앤빌 7000만 원 (격차 357배)
- 강남구 내부 격차: 에테르노청담 218억 원 vs 청담스위트 1억 3900만 원 (격차 157배)
- 서울 아파트 5분위 배율: 6.55배, 상·하위 평균 가격 차 약 29억 1867만 원
시장 분리는 이미 완성됐습니다
그렇다면 이 격차는 왜 이렇게까지 벌어졌을까요? 단순히 어떤 집이 비싸고 싸고의 문제가 아닙니다. 제가 현장에서 직접 체감하는 바로는, 초고가 시장과 중저가 시장은 이미 완전히 다른 법칙 아래에서 움직이고 있습니다.
초고가 시장을 움직이는 핵심 요소는 한강 조망권, 희소성, 그리고 대형 전용면적입니다. 나인원한남처럼 전용 273㎡에 한강 조망이 확보된 하이엔드 단지는 대출 규제나 금리 변동과 거의 무관하게 거래됩니다. 이쪽 시장의 수요층은 현금 자산을 바탕으로 움직이는 자산가들이기 때문에, DSR(총부채원리금상환비율)이 강화되든 말든 매수 결정에 큰 영향을 받지 않습니다. 여기서 DSR이란 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 의미하는 지표로, 쉽게 말해 빚을 얼마나 낼 수 있는지를 소득으로 제한하는 규제입니다.
반면 중저가 시장은 정반대의 상황입니다. 실수요자들은 강화된 대출 규제와 자금 마련의 한계에 부딪혀, 도시형 생활주택이나 초소형 평형 노후 매물조차 쉽게 접근하지 못하는 현실과 싸우고 있습니다. 거래량 통계만 봐도 이 차이가 선명하게 드러납니다. 노원구는 상반기에만 4,509건이 거래되었고, 강서구는 2,611건에 달했습니다. 반면 초고가 시장이 밀집한 강남·용산은 거래 건수 자체는 적지만 가격은 천정부지입니다. 이건 하나의 시장이 아니라 두 개의 평행한 시장이 서울이라는 이름 아래 묶여 있는 것에 가깝습니다.
제가 직접 고객 상담을 해보면, '서울에 있는 집 한 채'라는 타이틀이 자산 가치를 보장해 줄 거라는 믿음이 아직도 강하게 남아 있습니다. 하지만 이제 그런 막연한 기대는 현실과 멀어도 너무 멀어졌습니다. 같은 행정구역 안에서도 입지와 상품성에 따라 자산의 성격이 완전히 갈리는 시장이 됐기 때문입니다.
주거 불평등, 규제가 오히려 심화시키고 있다면?
이 대목에서 한 가지 불편한 질문을 드리고 싶습니다. 대출 규제와 세제 강화가 양극화를 잡기 위한 수단으로 도입됐는데, 실제로 그 효과가 나타나고 있을까요?
제 경험상 이건 좀 다릅니다. 규제는 자산가에게 거의 영향을 주지 못하고, 오히려 서민과 청년층, 실수요자의 발을 묶는 부작용을 낳고 있습니다. 수백억 원짜리 아파트를 현금으로 사는 사람들에게 LTV(주택담보대출비율) 규제가 무슨 의미가 있겠습니까. 여기서 LTV란 주택을 담보로 대출받을 때 집값 대비 최대 대출 가능 비율을 뜻하는 지표로, 쉽게 말해 내 집 살 때 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정하는 기준입니다. 이 규제는 대출이 필요 없는 자산가에게는 아무런 제약이 되지 않지만, 대출에 의존할 수밖에 없는 실수요자에게는 사실상 진입장벽이 됩니다.
출처: 한국경제 보도에 따르면, 전문가들은 대출 및 세금 규제가 지속될 경우 수요가 상급지 위주로만 집중되면서 양극화가 더 심화될 것으로 전망했습니다. 저도 이 전망에 동의합니다. 지금 같은 구조라면 자산가는 규제와 무관하게 초고가 상급지를 독식하며 자산을 불리는 반면, 실소유자와 청년층은 주거 사다리 자체를 잃어버릴 수 있습니다.
그래서 저는 요즘 고객들에게 무조건적인 서울 진입을 권하기보다, 철저한 권리분석과 입지 가치를 따지고, 필요하다면 경기권 상급지까지 시야를 넓혀 제안하고 있습니다. 정부도 획일적인 규제 대신, 실수요자를 위한 실질적인 금융 지원과 함께 비선호 지역의 인프라·상품성을 끌어올리는 공급 및 도심 재생 대책을 진지하게 고민해야 할 시점이라고 봅니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 아파트 5분위 배율이 6.55배라는 게 심각한 수준인가요?
A. 5분위 배율이란 상위 20% 아파트 평균 가격을 하위 20% 평균 가격으로 나눈 값으로, 이 수치가 높을수록 주거 시장 내 가격 격차가 크다는 의미입니다. 6.55배는 상·하위 간 평균 가격 차이가 약 29억 1867만 원에 달한다는 뜻으로, 주거 시장의 건강성이 경고 수준에 근접했다고 볼 수 있습니다. 이 숫자가 계속 올라간다면 실수요자의 시장 진입은 점점 더 어려워질 가능성이 높습니다.
Q. 강남구나 용산구는 왜 거래량이 적어도 가격이 계속 오르나요?
A. 초고가 상급지 시장은 한강 조망권, 희소성, 하이엔드 커뮤니티 같은 상품성이 핵심 가격 결정 요소로 작동합니다. 이 시장의 수요층은 현금 자산 중심의 자산가들로, DSR이나 LTV 같은 대출 규제의 영향을 거의 받지 않습니다. 거래량이 적더라도 수요 자체는 견고하게 유지되기 때문에, 가격이 쉽게 내려오지 않는 구조입니다.
Q. 지금 서울 말고 경기권 아파트를 봐도 될까요?
A. 충분히 고려할 만합니다. 서울 내에서도 입지와 상품성에 따라 자산 가치가 극단적으로 갈리는 시대가 됐기 때문에, '서울에 있는 집'이라는 이유만으로 자산 가치가 보장되지는 않습니다. 철저한 권리분석과 입지 가치 검토를 전제로, 경기권 상급지 중에서 교통·인프라가 우수한 지역은 실수요 측면에서 충분히 경쟁력 있는 선택지가 될 수 있습니다.
Q. 부동산 양극화는 앞으로 더 심해질까요?
A. 현재 대출·세제 규제 기조가 유지된다면, 전문가들은 수요가 상급지 위주로만 집중되며 양극화가 더 심화될 것으로 전망합니다. 자산가는 현금으로 초고가 매물을 독식하는 반면, 실수요자는 규제의 영향을 고스란히 받는 구조가 이어지기 때문입니다. 공급 확대와 비선호 지역 인프라 개선 같은 근본 대책 없이는 이 흐름을 되돌리기 어려울 가능성이 있습니다.
결론
서울 아파트 시장은 이제 '하나의 시장'이 아닙니다. 같은 서울, 같은 해에 357배의 가격 격차가 벌어지는 현실은, 입지와 상품성에 따라 자산의 성격 자체가 완전히 달라졌음을 보여줍니다. 현장에서 매일 이 간극을 마주하는 저로서는, 막연한 서울 진입보다 냉정한 입지 분석이 훨씬 중요한 시대가 됐다고 확신합니다.
앞으로 부동산을 검토하신다면, 행정구역 이름보다 해당 단지의 상품성과 입지 가치, 그리고 대출 규제 환경에서 실현 가능한 자금 구조를 먼저 따져보시길 권합니다. 주거 양극화가 심화되는 지금, 정보 없이 시장에 뛰어드는 것은 그 어느 때보다 위험합니다.
참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0005306936?sid=101