서울 아파트 시장 (수급 불균형, 풍선 효과, 실수요자)

솔직히 저는 한동안 "규제가 강해지면 집값은 결국 잡힌다"고 믿었습니다. 그런데 수많은 분들과 나눈 대화, 그리고 2020년 이후 반복된 시장 데이터를 들여다보면서 그 믿음이 완전히 흔들렸습니다. 지금 서울 아파트 시장은 매매·전세·월세가 동시에 오르는 상황입니다. 이건 단순한 가격 상승이 아니라 시장 구조 자체가 바뀌고 있다는 신호라고 봅니다.

수급 불균형이 만든 전세 대란, 실제로 겪어보니

일반적으로 전세 가격이 오르면 매매 수요가 줄고 시장이 안정된다고 알려져 있습니다. 그런데 제 경험상 이건 이론과 현실이 꽤 다릅니다.

저와 대화를 나눈 신혼부부 중에는 "전세 계약 만기가 돌아왔는데 집주인이 보증금을 수천만 원 올려달라고 했고, 그 돈을 마련하지 못해 짐을 쌀 수밖에 없었다"는 분이 적지 않았습니다. 이분들이 매매로 전환하고 싶어도, 지금 서울 집값 상승 속도는 작년 대비 약 두 배 수준으로 가팔라져 있습니다. 오르는 전세를 피해 매매로 가자니 그쪽도 이미 손이 닿지 않는 가격이 된 것입니다.

여기서 주목해야 할 개념이 전월세 전환율입니다. 전월세 전환율이란 전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 이율로, 이 수치가 올라갈수록 세입자의 실질 주거 비용이 그만큼 높아진다는 의미입니다. 현재 전월세 전환율이 수년 만에 최고 수준으로 상승하면서, 월세 부담이 커진 세입자들이 다시 전세를 찾는 악순환이 이어지고 있습니다(출처: 한국부동산원).

또한 임대차 시장에서 자주 언급되는 깡통전세 리스크도 빼놓을 수 없습니다. 깡통전세란 전세 보증금이 주택의 실제 매매가격에 근접하거나 초과하는 상황을 말합니다. 쉽게 말해, 집이 경매로 넘어가면 세입자가 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있는 위험한 구조입니다. 지금처럼 전세가율(전세가격을 매매가격으로 나눈 비율)이 높아지는 시기에는 이 위험이 실수요자에게 고스란히 전가됩니다.

실수요자들이 처한 현실을 정리하면 다음과 같습니다.

• 전세 보증금 인상으로 이사를 강요받는 세입자 증가
• 전세에서 밀린 수요가 월세로 이동하며 월세 가격 동반 상승
• 월세 부담을 피하려는 수요가 다시 전세 시장으로 회귀하는 악순환 반복
• 매매 전환을 원해도 집값 상승 속도를 소득으로 따라가기 어려운 구조

이 구조 속에서 가장 힘든 건 월급을 꼬박꼬박 모아도 자산 증식 속도를 따라잡지 못하는 평범한 직장인들입니다. 제가 접한 한 사회초년생의 말이 아직도 머릿속에 남습니다. "30년 모아도 서울 아파트 한 채는 못 산다"는 말. 이게 과장이 아니라는 게 더 씁쓸합니다.

풍선 효과와 투자 수요, 규제는 왜 반복해서 실패하는가

일반적으로 정부가 특정 지역 아파트 가격을 규제하면 시장이 안정된다고 보는 시각도 있습니다. 그런데 제 경험상 이 공식은 서울 시장에서 거의 작동하지 않았습니다.

강남 지역을 압박하자 마용성(마포·용산·성동)이 올랐고, 마용성을 누르자 노도강(노원·도봉·강북)이 뒤따랐습니다. 규제가 강해질수록 매수 심리가 더 집중되는 역설적인 현상이 반복된 것입니다. 이것이 바로 부동산 시장에서 말하는 풍선 효과입니다. 풍선 효과란 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르듯, 규제 지역 외의 인접 지역으로 수요가 이동해 가격이 상승하는 현상을 뜻합니다. 강남마저 최근 다시 반등세로 돌아서고 있다는 점은 이 효과가 이제 지역을 가리지 않는 단계에 접어들었음을 시사합니다.

여기에 최근에는 주식 시장 수익금이 부동산 자산으로 유입될 가능성까지 언급되고 있습니다. 유동성(Liquidity)이란 시장에서 자산을 현금으로 얼마나 빠르게 전환할 수 있는지를 나타내는 개념인데, 주식 시장처럼 유동성이 높은 자산에서 발생한 수익이 상대적으로 안정적인 부동산 자산으로 이동하는 현상은 과거 시장 과열기에도 반복적으로 나타난 패턴입니다. 투자 수요가 실수요를 압도하기 시작하면 가격은 실제 거주 가치와 무관하게 형성됩니다.

핵심은 공급입니다. 수요 억제 중심의 정책은 단기적으로 거래량을 줄일 수는 있어도, 근본적인 주택 공급량 자체를 늘리지 못하면 효과가 제한적입니다. 실제로 서울 내 아파트 인허가 건수는 최근 수년간 수요를 따라가지 못하는 수준에 머물러 있습니다(출처: 국토교통부). 공급이 뒷받침되지 않는 상황에서 규제만 강화되면, 매물 잠김 현상이 심화되어 오히려 가격을 밀어 올리는 요인이 됩니다. 매물 잠김이란 집주인이 규제나 세금 부담을 피하기 위해 매물을 거둬들이는 현상으로, 시장에 나오는 물건이 줄어들면서 가격이 역설적으로 상승하는 구조를 만듭니다.

결국 집이 주거 공간이 아닌 자산 증식 수단으로 완전히 굳어버린 시장에서, 투기 수요가 아닌 실수요자들이 오히려 밀려나는 구조는 정책 실패의 결과이기도 하지만 시장 참여자 전체의 인식이 만들어낸 결과이기도 합니다.

지금 서울 아파트 시장을 바라보면서 저는 한 가지만 생각합니다. 정책의 방향이 수요 억제에서 실질적 공급 확대로 이동하지 않는 한, 지금의 사이클은 또다시 반복될 가능성이 높습니다. 내 집 마련을 꿈꾸는 분이라면, 시장 타이밍보다 자신의 자금 여력과 거주 계획을 기준으로 의사결정을 내리는 것이 현실적으로 더 안전한 접근이라고 봅니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융·부동산 투자 조언이 아닙니다.

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참고: https://n.news.naver.com/article/016/0002644426