반포 아파트가 또 신고가를 경신했다는 소식을 접했을 때, 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 매물이 잠기고 거래는 급감하는데 가격은 오히려 오르는 이 역설적인 상황, 실수요자 입장에서 피부로 느끼는 압박은 숫자보다 훨씬 무겁습니다. 지금 서울 아파트 시장에서 무슨 일이 벌어지고 있는지, 데이터와 제 경험을 함께 짚어보겠습니다.
거래 절벽, 숫자로 보면 더 심각합니다
제가 직접 매물을 살펴보러 다니기 시작한 건 올해 초였습니다. 당시만 해도 토지거래허가구역 내 이른바 '세 낀 집' 거래가 허용되면서 시장에 숨통이 트이는 분위기였습니다. 그런데 실제로 발품을 팔아보니, 상황은 전혀 달랐습니다. 호가는 붙어 있는데 실제로 나와 있는 매물은 손에 꼽을 정도였습니다.
이게 제 착각이 아니었다는 건 수치가 증명합니다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 종료된 이후, 한 달 사이 서울 아파트 거래량이 40% 이상 급감한 것으로 집계되었습니다. 양도소득세 중과란 다주택자가 주택을 팔 때 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도로, 쉽게 말해 집을 팔면 세금을 너무 많이 내야 하니 차라리 안 팔겠다는 심리를 만들어냅니다. 결과적으로 시장에 내놓았던 매물이 줄줄이 회수되었고, 거래는 말 그대로 '절벽' 수준으로 떨어졌습니다.
서울 부동산 정보광장 통계를 보면 이 흐름이 더 명확하게 보입니다(출처: 서울시 부동산정보광장). 거래량이 회복되려면 매물 출회가 선행되어야 하는데, 지금처럼 세금 부담이 매도를 막는 구조에서는 단기간 반등을 기대하기 어렵습니다. 정부가 실거주 의무 예외 규정 등으로 매물을 유도하려 했지만, 그 효과는 현장에서 체감하기 어려운 수준이었습니다.
현재 거래 절벽 상황을 만들어낸 핵심 요인을 정리하면 다음과 같습니다.
- 다주택자 양도소득세 중과 재개로 인한 매도 심리 위축
- 강화된 대출 규제로 실수요자의 자금 조달 어려움 가중
- 토지거래허가구역 규제로 인한 매수 가능 대상 제한
- 고금리 지속으로 인한 이자 부담 증가
공급 부족이 부르는 신고가의 역설
거래는 얼어붙었는데 강남권 아파트 가격은 왜 계속 오를까요. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 일반적으로 거래가 줄면 가격도 조정받는다고 알려져 있지만, 서울처럼 수요 대비 공급이 절대적으로 부족한 시장에서는 이 공식이 다르게 작동합니다.
서초구 반포동 일대 주요 단지는 올해에도 수십억 원대 신고가를 경신했습니다. 신고가란 해당 단지·면적에서 이전까지 거래된 가격 중 가장 높은 금액을 뛰어넘는 거래를 의미합니다. 매물 자체가 희소하다 보니, 매도자는 가격을 내릴 이유가 없고 급하게 필요한 실수요자는 높은 가격에도 결국 계약서에 도장을 찍을 수밖에 없는 구조입니다.
이런 공급 부족 현상은 단기간에 해소되기 어렵습니다. 국토교통부의 주택공급 통계에 따르면 서울 내 신규 아파트 인허가 물량은 수요를 충족하기에 턱없이 부족한 수준입니다(출처: 국토교통부). 재건축·재개발 사업 속도가 붙지 않는 상황에서 기존 주택 매물마저 잠겨 있으니, 공급 압박은 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다. 저도 몇 달째 시장을 지켜보면서, 원하는 가격대와 입지를 동시에 맞추는 것이 얼마나 어려운 일인지 절실히 느끼고 있습니다.
여기서 미스매치(mismatch)라는 개념이 중요합니다. 미스매치란 수요자가 원하는 입지와 가격대의 매물이 존재하지 않아 거래 자체가 성립되지 않는 상태를 말합니다. 강남권은 수요가 몰리고 공급은 없어 가격이 오르고, 외곽 지역은 매물이 있어도 수요가 없는 이 불균형이 서울 시장 전체의 체증을 심화시키고 있습니다.
세금 전가, 결국 피해는 세입자에게
가장 우려스러운 부분은 바로 이 지점입니다. 양도세 부담을 안고 있는 집주인들이 매도 대신 보유를 선택하면서, 그 비용을 임대료로 전가하는 흐름이 나타나고 있습니다. 세금 전가란 공급자가 세금 부담을 가격에 얹어 소비자에게 떠넘기는 현상으로, 부동산에서는 집주인이 보유세나 양도세 부담을 임차인에게 전월세 인상 형태로 넘기는 것을 말합니다.
제가 주변에서 실제로 듣는 이야기도 비슷합니다. 전세를 갱신하면서 보증금이 크게 오르거나, 월세로 전환을 요구받는 경우가 늘고 있다는 겁니다. 규제와 세제로 다주택자를 압박하면 매물이 늘어날 것이라는 정책적 기대는, 현실에서는 매물 잠금과 임대료 인상이라는 정반대의 결과로 이어지고 있습니다. 이는 결국 주거 취약계층, 즉 내 집이 없어서 전월세에 기대는 사람들에게 가장 큰 피해가 돌아가는 구조입니다.
보유세란 주택을 소유하고 있는 동안 매년 납부해야 하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세를 합쳐 부릅니다. 집주인 입장에서는 매도도 어렵고 보유세도 부담되니, 그 비용을 임차인에게 전가하는 것이 가장 합리적인 선택이 됩니다. 정책의 의도와 결과가 이렇게 어긋나는 상황, 저는 근본적인 공급 확대 없이는 이 악순환을 끊기 어렵다고 봅니다.
매물이 잠기고 가격이 오르고 임대료까지 뛰는 이 상황에서, 실수요자가 선택할 수 있는 폭은 점점 좁아지고 있습니다. 규제 중심의 접근이 계속된다면 시장 경색은 더 길어질 가능성이 있습니다. 당장 집을 구해야 하는 분이라면 거래량 추이와 금리 흐름을 꼼꼼히 살피면서, 충분한 자금 계획을 세우고 움직이는 것이 현실적인 접근이라고 생각합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 부동산 또는 금융 조언이 아닙니다.
참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001169277?sid=101