솔직히 저는 한동안 "세금만 올리면 집값이 잡힌다"는 말을 반쯤 믿었습니다. 그런데 데이터를 직접 들여다보고 나서야, 그 논리가 얼마나 시장의 실제 작동 방식과 동떨어져 있었는지 깨달았습니다. 부동산 전문가 10명 중 7명이 거래세 인하를 주장하는 지금, 그 이유를 제 경험과 함께 짚어봤습니다.
매물 잠김, 왜 세금을 올릴수록 집이 더 안 팔릴까요?
혹시 이런 경험 있으신가요? 집값을 잡겠다고 세금을 올렸더니 오히려 거래가 얼어붙는 상황. 저도 처음엔 이해가 잘 안 됐습니다. 상식적으로는 세금이 무거워지면 매도자가 서둘러 팔 것 같은데, 현실은 정반대였습니다.
제가 과거 다주택자 규제가 최고조에 달했던 시기의 거래량 데이터를 복기해 봤을 때, 뚜렷하게 확인된 것이 바로 '매물 잠김' 현상입니다. 매물 잠김이란, 양도소득세(양도세) 부담이 과도해진 매도자들이 팔아봤자 손에 남는 게 없다고 판단해 물건을 거두어들이고 아예 거래 자체를 포기하는 현상입니다. 쉽게 말해 집주인이 "이 세금 내고 팔 바엔 그냥 들고 있겠다"는 선택을 하는 것입니다.
특히 다주택자에게 부과되는 양도세 중과 세율은 기본 세율에 20~30%포인트를 더 얹는 구조였습니다. 여기서 양도세 중과란, 2 주택 이상 보유자가 주택을 매도할 때 일반 세율보다 훨씬 높은 세율을 적용하는 제도입니다. 이 부담이 너무 크다 보니 팔 의향이 있던 매도자도 관망세로 돌아서버렸고, 시장에 나와야 할 매물이 묶이면서 공급이 줄어드는 역설적인 상황이 반복됐습니다.
실제로 부동산 전문가들을 대상으로 한 설문에서도 이 문제가 그대로 확인됩니다. 전문가 10명 중 7명이 거래세 인하를 통해 이 동맥경화 상태를 먼저 풀어야 한다고 응답했습니다. 시장의 흐름은 정책 입안자의 의도대로 움직이지 않는다는 것, 저는 이 데이터를 보고 나서야 완전히 납득했습니다.
거래세 인하, 정말 시장을 살릴 수 있을까요?
그렇다면 반대로, 거래세가 완화됐을 때는 어땠을까요? 제 경험상 이건 좀 달랐습니다. 한시적으로 취득세와 양도세 부담이 낮아졌던 시기를 데이터로 확인해 보면, 묶여 있던 급매물들이 시장에 나오기 시작했고, 그와 함께 거래량이 눈에 띄게 회복되는 패턴이 있었습니다.
취득세란 부동산을 취득할 때 내는 세금으로, 세율이 낮아지면 매수자의 초기 비용 부담이 줄어 매수 수요를 자극하는 효과가 있습니다. 이 취득세와 양도세를 묶어 흔히 '거래세'라고 부르는데, 거래세가 시장 유동성에 얼마나 직접적인 영향을 미치는지를 저는 수치로 수없이 확인해 왔습니다.
물론 거래세 인하만으로 모든 문제가 해결된다는 생각은 너무 순진할 수 있습니다. 전문가들도 세제 개편이라는 단일 수단만으로는 시장을 안정시킬 수 없다고 명확히 선을 긋습니다. 금융 규제 완화, 그리고 지속적인 주택 공급 대책이 반드시 병행되어야 한다는 것입니다. 저도 이 견해에 동의합니다. 세제 개편은 막혀 있는 혈관을 뚫는 작업이고, 그 이후의 건강을 유지하려면 공급이라는 체력이 뒷받침돼야 한다고 봅니다.
한편 보유세 강화에 대해서는 신중해야 한다는 시각이 압도적입니다. 보유세란 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 납부하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)가 여기에 해당합니다. 전문가들 사이에서는 보유세를 강화해도 효과가 미미한 반면, 오히려 그 부담이 임차인에게 전가되어 전·월세 가격 상승을 유발할 수 있다는 우려가 크게 제기됩니다. 제가 직접 데이터를 들여다봐도 임대인의 세 부담 증가 시기와 전세가격 상승 시기가 상당히 겹치는 것을 확인할 수 있었습니다.
- 거래세(취득세·양도세) 인하 → 매물 출회 및 거래량 회복
- 다주택자 양도세 중과 폐지 또는 유예 연장 → 잠긴 매물 해소
- 종합부동산세 폐지 또는 재산세 통합 → 이중과세 구조 해소
- 보유세 강화 → 임차인 주거비 전가 우려, 효과 미비
- 세제 개편 + 금융 규제 완화 + 주택 공급 대책 병행 → 실질적 시장 안정
공급 대책 없는 세제 개편, 왜 반쪽짜리일까요?
세금 이야기를 하다 보면 빠지지 않는 질문이 있습니다. "그래서 집값은 결국 누가 잡나요?" 저도 오랫동안 이 질문의 답을 세제에서 찾으려 했습니다. 그런데 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 데이터를 쌓아갈수록 주택 가격은 세금보다 수요와 공급, 그리고 금리와 통화량이라는 거시경제적 변수에 훨씬 더 강하게 반응한다는 사실이 보이기 시작했습니다.
정부가 세금을 통해 수요를 강제로 억제하려 했던 시도들을 돌아보면, 결과는 대부분 시장 왜곡으로 귀결됐습니다. 징벌적 과세, 즉 특정 집단을 겨냥해 세 부담을 비정상적으로 높이는 방식은 조세 저항을 키우고 거래를 얼리는 부작용을 낳았습니다. 그 피해는 자산이 없는 서민과 청년 임차인에게 고스란히 돌아갔습니다. 세 부담이 늘어난 임대인이 전세를 월세로 전환하거나 보증금을 올리는 방식으로 비용을 회수했기 때문입니다. 정책의 선한 의도가 시장의 메커니즘 앞에서 변질되는 장면을 제 눈으로 여러 차례 확인했습니다.
종합부동산세(종부세)를 둘러싼 논쟁도 같은 맥락에서 볼 수 있습니다. 종부세란 일정 기준액을 초과하는 부동산 보유자에게 재산세와 별도로 추가 부과하는 세금으로, 고가 주택 보유자에 대한 중과 성격이 강합니다. 전문가들 사이에서는 이 종부세를 폐지하거나 재산세와 통합해야 한다는 의견이 우세한데, 저도 이 방향이 맞다고 봅니다. 이중 과세 구조는 예측 가능성을 해치고, 결국 시장 참여자들의 신뢰를 갉아먹기 때문입니다.
다주택자를 무조건적인 투기꾼으로 규정하는 시각도 이제는 재고해야 할 때라고 생각합니다. 민간 임대주택 시장의 상당 부분을 다주택자가 공급하고 있는 현실을 감안하면, 이들을 제도권 안에서 활성화하는 방향이 시장 공급을 늘리는 데 실질적으로 기여할 수 있습니다. 세제는 예측 가능하고 일관되어야 시장의 신뢰를 얻고, 그 신뢰 위에서 거래가 살아납니다.
자주 묻는 질문
Q. 양도소득세 중과를 폐지하면 집값이 오르지 않나요?
A. 단기적으로 거래량이 늘고 가격 변동이 생길 수 있지만, 매물 잠김이 해소되면 시장에 공급이 늘어나는 효과도 동시에 발생합니다. 집값은 세금 하나로 결정되는 것이 아니라 공급량, 금리, 수요 등 복합 요인의 결과물이라는 점을 함께 고려하셔야 합니다. 세금만 조정해 집값을 통제하려는 발상 자체가 지금까지 반복된 시행착오의 출발점이었습니다.
Q. 종합부동산세를 폐지하면 세수가 너무 줄지 않나요?
A. 종부세 세수 자체가 전체 세수에서 차지하는 비중은 생각보다 크지 않습니다. 오히려 거래세 인하로 거래량이 회복되면 취득세 등 다른 세목에서 세수가 보전되는 효과가 있다는 분석도 있습니다. 폐지보다는 재산세와의 통합을 통해 이중 과세 구조를 합리화하는 방향이 현실적인 대안으로 거론됩니다.
Q. 보유세를 올리면 집값이 잡힌다는 말은 틀린 건가요?
A. 이론적으로는 보유 비용이 높아지면 매도 압력이 생긴다는 논리가 성립합니다. 그런데 실제 시장에서는 임대인이 그 부담을 전세·월세 가격에 전가하는 방식으로 회피하는 경우가 많았습니다. 결과적으로 보유세 강화의 피해는 자산이 없는 임차인에게 먼저 돌아갔고, 가격 안정 효과는 미미했다는 것이 다수 전문가의 분석입니다.
Q. 세제 개편만으로 부동산 시장이 안정될 수 있나요?
A. 전문가들은 공통적으로 세제 개편 단독으로는 한계가 있다고 봅니다. 거래세 인하로 시장의 유동성을 회복하는 것이 첫 번째 단계라면, 실질적인 주택 공급 확대와 금융 규제의 합리적 조정이 반드시 병행되어야 지속적인 안정을 기대할 수 있습니다. 세제는 시장의 윤활유 역할을 할 수 있지만, 공급이라는 엔진이 없으면 결국 빈 기어를 돌리는 것과 같습니다.
결론
부동산 세제가 가격 통제의 도구로 오용될 때 어떤 일이 벌어지는지, 저는 데이터와 시장의 흐름을 통해 반복적으로 확인했습니다. 매물 잠김, 전·월세 가격 전가, 거래 절벽. 이 모든 부작용은 세금이 시장의 메커니즘을 이기려 할 때 필연적으로 나타나는 결과였습니다.
세제는 예측 가능하고 일관되어야 합니다. 그리고 시장의 순리를 회복하려면 거래세 인하라는 즉각적인 처방과 함께, 공급 확대라는 구조적 해법이 동시에 가동되어야 합니다. 지금 이 방향이 맞는지 한 번쯤 직접 데이터를 확인해 보시길 권합니다. 숫자는 의견보다 훨씬 솔직합니다.
참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/366/0001176935?sid=101