2024년 기준, 1세대 1주택 장기보유특별공제 혜택의 90%가 서울에 집중됐고, 그중 78.6%는 강남 3구와 용산구에 쏠렸습니다. 이 수치를 처음 봤을 때 저도 잠깐 멈칫했습니다. '형평성 문제'라는 말이 추상적으로 느껴졌는데, 막상 데이터로 보니 꽤 선명하더군요. 정부가 2026년 8월 세제 개편안 발표를 앞두고 장특공제 한도 신설과 종부세 가액 기준 전환을 검토 중입니다. 그런데 과연 이 방향이 의도한 대로 작동할까요.
장특공제 한도 신설, 형평성인가 정주성 침해인가
일반적으로 장기보유특별공제(장특공제)는 오래 보유한 집에 대한 보상이라고 알려져 있습니다. 여기서 장특공제란 1세대 1주택자가 주택을 일정 기간 이상 보유·거주했을 때 양도소득세 과세표준에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 쉽게 말해, 오래 살았을수록 세금을 덜 내게 해주는 장치입니다.
그런데 제가 데이터를 들여다봤을 때 느낀 건 이 제도의 혜택이 균등하게 분배되지 않는다는 점이었습니다. 강남 3구나 용산구처럼 시세가 높은 곳에서는 양도차익 자체가 크기 때문에, 같은 공제율을 적용해도 실질적인 공제 금액이 지방 주택과 비교가 되지 않을 만큼 커집니다. 이른바 '역진적 구조'입니다. 혜택이 고소득·고자산 보유자에게 더 많이 돌아가는 구조를 뜻하죠.
이 문제를 해결하기 위해 초고가 주택에 대한 장특공제 공제 한도를 신설하자는 논의가 나왔습니다. 취지 자체는 저도 납득합니다. 하지만 제 경험상 이런 상한선 설정이 의도한 대로만 작동하는 경우는 드뭅니다.
실제로 투기 목적이 아닌, 20~30년 이상 한 곳에서 살아온 장기 실거주자의 경우를 생각해보면 문제가 달라집니다. 집값이 오른 건 본인의 선택이 아닌 시장 흐름인데, 거기에 한도까지 씌우면 노년층 장기 보유자의 정주성(定住性)을 사실상 침해하는 결과로 이어질 수 있습니다. 정주성이란 한 지역에 오래 뿌리내리고 살아가는 삶의 방식을 말하는데, 세금이 이 결정을 흔들게 되면 제도의 정당성 자체가 흔들립니다.
이 부분이 제가 이번 개편안을 보면서 가장 우려하는 지점입니다. 형평성을 잡으려다 정주성이라는 가치를 훼손하는 건 아닌지, 그 경계선을 정교하게 설정해야 한다고 봅니다.
- 장특공제 혜택의 90%가 서울 집중, 그중 78.6%는 강남 3구·용산구 쏠림
- 공제 한도 신설 시, 장기 실거주 1주택자의 실질 세 부담이 예상보다 크게 늘어날 수 있음
- 투기 억제 목적과 장기 거주자 보호 목적이 같은 제도 안에서 충돌하는 구조적 딜레마 존재
종합부동산세 가액 기준 전환, 선별과세의 진짜 함정
이번 개편안에서 제가 구조적으로 더 주목한 부분은 종합부동산세(종부세)의 과세 기준 전환입니다. 종부세란 일정 가액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 재산세와 별도로 부과하는 세금으로, 고가 부동산 보유에 추가적인 세 부담을 지우는 제도입니다.
현재는 주택 수를 기준으로 다주택자를 중과하는 구조인데, 이를 주택 가액 기준으로 전환하면서 과세 구간을 '기본공제', '중부담', '초고가' 3개 그룹으로 나누는 방안이 검토되고 있습니다. 실거래가 30억~50억 원 이상 초고가 주택에는 세 부담을 높이고, 중·저가 주택 보유자의 부담은 줄이는 방향입니다. 이른바 핀셋과세, 즉 특정 대상만 선별해 세금을 조준하는 방식입니다.
주택 수 기준에서 가액 기준으로의 전환, 저는 이 방향이 다주택자에 대한 불합리한 일률 적용을 줄인다는 점에서 실용적이라고 생각합니다. 과거 다주택자 중과세 정책을 분석해봤을 때 확인한 건, 주택 수 기준 규제가 오히려 '똘똘한 한 채' 쏠림을 가속시켰다는 점이었습니다. 다주택을 포기하되, 가장 가치 있는 핵심 지역 한 채에 자금을 몰아넣는 행동이 통계에 고스란히 찍혔습니다.
그렇다면 가액 기준으로 바꾸면 이 문제가 해결될까요. 제 경험상 이건 좀 다릅니다. 과세 기준선이 생기는 순간, 시장은 그 선을 피하려는 방향으로 움직입니다. 경계 효과(Threshold Effect)라고 하는데, 특정 임계값 전후로 세 부담이 급격히 달라질 때 가격이나 거래가 그 기준선에 집중되는 현상입니다. 실거래가 기준을 30억 원으로 잡으면 29억 8천만 원 거래가 폭증할 수 있고, 50억 원으로 잡으면 그 직전 가격대로 수요가 몰리는 가격 왜곡이 생깁니다.
국세청 통계 자료를 보면 세제 변화 시점마다 특정 가격대 거래 건수가 급등락하는 패턴이 반복된 것을 확인할 수 있습니다 과세 의도는 선명하지만, 시장 참여자들의 반응은 항상 그 의도를 비껴가는 방향으로 나타났습니다. 이번 핀셋과세 역시 그 함정에서 자유롭지 않을 가능성이 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 장특공제 한도가 생기면 1주택자도 세금이 늘어나나요?
A. 일반적으로 1주택자는 장특공제 혜택을 온전히 받는다고 알려져 있지만, 한도 신설이 확정되면 초고가 주택에 해당하는 경우 실질 공제 금액이 줄어들어 세 부담이 늘어날 수 있습니다. 특히 강남권처럼 양도차익이 큰 지역의 장기 실거주자가 직접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.
Q. 종부세 과세 기준이 주택 수에서 가액으로 바뀌면 뭐가 달라지나요?
A. 기존 주택 수 기준에서는 저가 주택을 여러 채 보유한 경우에도 중과세가 적용되는 불합리한 상황이 있었습니다. 가액 기준으로 전환되면 실거래가 기준으로 세 부담을 나누기 때문에 중·저가 다주택자의 부담은 줄고, 실거래가 30억~50억 원 이상 초고가 주택 보유자의 세 부담은 높아지는 구조가 됩니다.
Q. 세제 개편이 부동산 가격에 실제로 영향을 미치나요?
A. 제가 과거 데이터를 분석했을 때, 세제 변화는 단기적으로 거래량과 가격 분포에 뚜렷한 영향을 미쳤습니다. 특히 특정 과세 기준선이 생기면 그 직전 가격대로 거래가 몰리는 경계 효과가 반복적으로 나타났습니다. 중장기적으로는 시장이 어느 정도 적응하지만, 제도 초기의 혼란과 거래 절벽 현상은 피하기 어렵습니다.
Q. '똘똘한 한 채' 현상은 이번 개편으로 해소될 수 있나요?
A. 쉽게 해소되기 어렵다고 봅니다. 다주택 중과세 시절에도 주택 수를 줄이는 대신 핵심 지역 고가 주택 한 채로 자금을 집중시키는 흐름이 가속됐습니다. 가액 기준 전환이 이 흐름을 완전히 역전시키려면, 초고가 기준선 설정과 세율 설계가 시장 심리를 충분히 반영해야 하는데 그 균형을 잡기가 까다롭습니다.
결론
이번 세제 개편안은 통계적으로 명백한 역진성을 바로잡으려는 시도이고, 그 방향성 자체는 저도 긍정적으로 봅니다. 장특공제 혜택이 특정 지역에 집중되는 구조를 조정하고, 주택 가액 기준으로 종부세를 개편하는 건 합리적 접근입니다.
다만 제가 수없이 확인한 건, 조세 설계의 정교함이 시장의 실제 반응 속에서 의도치 않게 무너진다는 점입니다. 경계 효과로 인한 가격 왜곡, 장기 실거주자의 예상치 못한 세 부담 증가, 거래 절벽. 이 세 가지 부작용이 동시에 터지면 개편의 명분은 희석되고 피로감만 남습니다. 정책이 '징벌적'이라는 느낌을 주지 않으려면 장기 실거주자에 대한 유연한 보호 장치가 반드시 병행돼야 한다고 생각합니다. 8월 발표를 지켜보면서 그 설계의 세밀함을 좀 더 꼼꼼히 들여다볼 계획입니다.
관련기사자료: https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003540199