금리 인상과 부동산 (시장 내성, 양극화, 영끌족)

금리가 오르면 집값이 떨어진다는 공식, 정말 지금도 통할까요? 한국은행이 기준금리 인상을 예고하면서 이 오래된 공식이 다시 소환되고 있습니다. 저도 솔직히 처음엔 "또 하락 사이클이 오는 건가" 싶었는데, 막상 시장 흐름을 뜯어보니 이번엔 2022년과는 결이 꽤 다르다는 느낌을 받았습니다.

시장 내성, 진짜인가 아니면 착시인가

주담대 금리가 이미 연 7%에 육박한 상황에서 추가 인상이 예고됐습니다. 그런데 시장은 예상외로 차분합니다. 이를 두고 "시장이 내성을 갖췄다"는 표현이 자주 등장하는데, 여기서 내성이란 높은 금리 환경에 시장 참여자들이 이미 적응하여 추가 금리 충격에도 심리적 반응이 줄어든 상태를 말합니다. 2022년 당시 기준금리가 0%대에서 급격히 3%대로 오를 때와 달리, 이번엔 이미 높은 기저에서 소폭 추가되는 것이기 때문에 심리적 충격이 다르다는 논리입니다.

이 분석은 일리가 있다고 생각하는 분들도 꽤 있습니다. 저도 주변 지인들 반응을 보면 "이 정도 금리는 이제 각오했다"는 말을 심심치 않게 듣습니다. 실제로 한국은행이 발표한 자료를 보면, 2024년 기준 국내 가계부채 중 변동금리 비중이 여전히 높게 유지되고 있어 금리 인상의 파급력이 즉각적으로 체감된다는 점도 무시할 수 없습니다(출처: 한국은행).

그러나 "내성이 생겼으니 괜찮다"는 논리만으로는 충분하지 않다고 저는 봅니다. 내성이 생겼다고 해서 실질적인 이자 부담이 줄어드는 것은 아니기 때문입니다. 가처분소득, 즉 세금과 고정 지출을 제외하고 실제로 쓸 수 있는 소득이 금리 상승에 따라 실질적으로 줄어든다는 사실은 변하지 않습니다. 심리적 적응과 경제적 여력은 엄연히 다른 문제입니다.

핵심 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.

• 2022년 급격한 기준금리 인상 시기와 달리, 이번은 높은 기저에서의 소폭 인상이라 심리적 충격이 제한적
• 변동금리 비중이 높은 국내 가계 구조상 금리 인상의 실질 이자 부담은 즉각 반영
• 심리적 내성과 실질 가처분소득 감소는 별개의 문제로 구분해서 봐야 함

양극화, 강남과 경기 남부 사이의 벌어지는 간극

이번 금리 인상이 시장 전체에 고른 충격을 주기보다는 지역별 양극화를 심화시킬 것이라는 시각은 저도 동의하는 부분입니다. 제가 직접 관련 거래 사례들을 들여다봤는데, 강남권과 한강 벨트, 즉 한강을 따라 형성된 마포·용산·성동 등 핵심 주거 벨트 지역은 거래가 뜸해도 호가가 쉽게 내려오지 않는 구조가 분명히 존재합니다.

이 지역들의 수요 기반은 LTV(주택담보대출비율)에 크게 의존하지 않는 현금 동원력이 풍부한 수요층입니다. LTV란 집값 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미하는데, 이 비율이 낮게 규제되더라도 자기 자본으로 충당할 수 있는 계층에게는 사실상 규제의 실효성이 떨어집니다. 이 점에서 대출 규제 강화가 오히려 고가 주택 시장을 더 견고하게 만드는 아이러니를 낳기도 합니다.

반면 동탄을 비롯한 경기 남부 지역은 상황이 다릅니다. 솔직히 이건 예상 밖이었는데, 일부 단지는 실거래 없이 기대 심리만으로 호가가 단기간에 30% 가까이 뛴 사례도 있었습니다. DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 즉 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율을 제한하는 이 규제가 강화된 상태에서 추가 금리 인상까지 겹치면, 신규 매수 여력은 급격히 줄어들 수밖에 없습니다. 기대 심리로 오른 가격은 실수요의 뒷받침 없이는 버티기 어렵습니다.

통계청 자료에 따르면 수도권과 비수도권의 주택 자산 격차는 해마다 확대되는 추세이며, 이번 금리 인상 국면이 이 흐름을 더욱 가속화할 가능성이 높습니다(출처: 통계청).

영끌족의 현실, 숫자 뒤에 가려진 얼굴들

기사가 놓치고 있다고 제가 느낀 부분이 바로 이 지점입니다. 시장 전체의 거시적 안정성을 논하는 것과, 그 시장 안에서 한계에 몰린 개인의 현실은 완전히 다른 이야기입니다. 영끌족, 즉 영혼까지 끌어모아 대출을 받아 주택을 매입한 차주들의 부채 부실화 리스크는 집값 하락률과 정확히 일치하지 않습니다.

제 경험상 이건 좀 다릅니다. 주변에 경기 남부 지역에 2021~2022년 고점에서 매입한 분들 중 일부는 이미 이자 비용만으로 월 소득의 절반 가까이를 쓰고 있습니다. 여기서 금리가 한 번 더 오르면 단순히 소비를 줄이는 차원이 아니라, 해당 가구의 재정 구조 자체가 흔들릴 수 있습니다.

NPL(부실채권), 즉 원리금 상환이 3개월 이상 연체된 여신이 금융 시스템 내에 누적되기 시작하면, 개별 가계의 문제를 넘어 은행 건전성 지표에도 영향을 미칩니다. 부실채권 비율이 일정 수준을 넘으면 금융당국이 은행에 추가 충당금 적립을 요구하고, 이는 다시 대출 공급 축소로 이어지는 악순환 구조를 만들 수 있습니다. 낙관론이 전망의 편의를 위해 이 연결고리를 단순화할 때, 저는 항상 경계하게 됩니다.

"강남은 괜찮다"는 말은 맞는 말일 수 있습니다. 그러나 그것이 "시장 전체가 괜찮다"는 결론으로 이어지는 순간, 우리는 서민과 중산층의 실질적 고통을 시야 밖으로 밀어내게 됩니다. 이 점이 이번 기사 분석에서 제가 가장 아쉽게 느낀 부분이기도 합니다.

결국 이번 금리 인상의 파고를 어떻게 읽느냐는 어느 위치에서 시장을 바라보느냐에 따라 완전히 달라집니다. 옥석 가리기가 중요해진다는 말은 맞지만, 그 옥석을 가릴 여유가 없는 분들에게는 다른 이야기입니다. 투자를 고민 중이시라면 지역별 실수요 기반과 대출 의존도를 꼼꼼히 따져보시고, 단기 급등 지역에 대해서는 충분한 안전 마진을 확보한 후 접근하시길 권합니다. 이 글은 개인적인 경험과 의견을 공유한 것이며, 전문적인 금융·투자 조언이 아닙니다.

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참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/029/0003032511?sid=101